Строить нельзя сносить

На днях прочитал пару интересных статей в «Ведомостях» о коммерческой недвижимости. В статье «Искусство побеждать: Чтобы якорь не грустил» говорилось о необходимости предлагать покупателям и арендаторам новую концепцию или даже перестройку своих объектов. На эту тему рассуждали участники круглого стола Ведомостей, но в основном они говорили о сделанных перестройках/перепланировках и планах на будущее.

Я же вновь убедился, что при сдаче в аренду коммерческой недвижимости есть два основных тренда. Первый заключается в том, чтобы нарезать площади поменьше и сдать подороже. Спрос на малые (10-20 кв.м.) площади есть, предложений на рынке немного. Арендаторы сменяют друг друга с такой скоростью, что не всегда успеваешь запомнить их. Вчера здесь торговали зоотоварами, сегодня открылась частная адвокатская контора, а через неделю придет кто-то другой. Всех и не запомнишь. И именно «торговали», потому что такая частая смена арендаторов у меня ассоциируется с вокзалом или базаром, где вам «втюхивают» товар с максимальной для себя выгодой. Такой бизнес для тех, кто хочет получить деньги здесь и сейчас (спринтеры в бизнесе).

Второй тренд – это сдавать большие площади солидным клиентам на длительное время и по умеренным ставкам. Я считаю, что это удачный вариант, если, сдав один объект, вы строите следующий, и вас интересует долговременный и постоянный доход. Когда я строил в Нижнем бизнес-центр «Теледом», я попытался соединить крайности. И у меня это получилось. Сейчас несколько компаний арендуют не более одного этажа (это 700 кв.м.), а основная масса офисов занимает от 60 до 200 кв.м. При этом часть помещений арендуют «инфраструктурные» фирмы, важные для бизнес-центра (например, ресторан, стоматология, нотариус и др.).

Говоря о данном проекте, стоит отметить, что на момент его запуска в Нижнем Новгороде не было зданий класса «В», не то что класса «А». Когда собираешься заняться новым бизнесом, важно не только проанализировать существующий рынок в регионе и лучший мировой опыт, но и предсказать развитие событий. Строительство бизнес-центра класса «А» было прыжком через ступеньку и это нужно было делать, чтобы не оказаться в хвосте событий. Предприимчивые приватизаторы скупали тогда здания бывших НИИ и путем нехитрых манипуляций (срочный ремонт и деление площадей под офисы) сдавали в аренду. Следующим этапом развития коммерческой недвижимости должно было быть строительство центров класса «В». Зачем соваться туда, куда вскоре прибегут все? У меня сложилась в голове концепция, что я хочу получить на выходе, и что будет изюминкой.

Той самой изюминкой стало создание современной системы управления зданием, то есть построить «умный дом». Изучил, что есть на рынке в России и за рубежом. Заказал проект в Москве. Оказалось, что стоимость такой системы сопоставима со стоимостью строительно-монтажных работ по возведению самого здания. Кроме того, резко вырос срок окупаемости. Из-за нестабильности в России не имеет смысла затевать проект, у которого срок окупаемости порядка 10 лет.

Казалось бы, стоит отказаться, но я довожу дело до конца. Я решил подключить свою фирму «Интернет-лаборатория», которая впоследствии и разработала собственную систему «умного дома», более дешевую и адаптированную под нужды будущего бизнес-центра. Выбор был сделан в пользу качественного, но нераскрученного оборудования.

Собственные разработки системы «интеллектуального здания» создали новый бизнес – эта система содержит ядро и ее можно адаптировать для квартиры или коттеджа, или жилого комплекса, или торгового центра. В отличие от конкурентов, мы предлагаем полный комплекс услуг: проектирование системы, монтаж, прокладка оптоволокна, установление АТС, скоростного Интернета и кабельного телевидения. Мы берем на себя ответственность и за работы, и за конечный результат. Так появился новый бизнес «Интернет лаборатория», сегодня мы внедряем эту систему на многих объектах.

Проект «Теледом» - попытка заглянуть вперед, за горизонт, попытка предвосхитить развитие рынка. Так как в его основе лежит «ум», то мы постоянно развиваем его концепцию и совершенствуем.

Сносить и строить бизнес-центр с нуля или реконструировать? Вот дилемма собственников земли, на которых стоят неработающие заводы и фабрики. Неординарное решение принял владелец «Даниловской мануфактуры» в Москве (читайте статью «Анатомия здания: От пролетариев к дизайнерам» http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/249607/ot_proletariev_k_dizajneram). На территории фабрики был создан лофт-квартал, что – цитата – «определило уникальную атмосферу рабочего процесса, где ценится креативный подход». Переизбыток офисных помещений в Москве привел к тому, что появились офисные площади «со своим лицом», рассчитанные на определенный сегмент рынка – людей творческих профессий. Я думаю, что у застройщика не было достаточно много длинных денег, и он пошел на быстро окупаемый вариант. И ведь попал в точку! Но все же залогом успеха, прежде всего, является сервис. Кроме сервиса, я рекомендую делать ставку на удобство расположения, наличие коммуникаций, престиж. Именно это и ценят люди бизнеса.        

Стремишься в мир? Для начала построй себя дома – и совершенствуйся

Всемирный банк опубликовал отчет, согласно которому в структуре российского экспорта высокотехнологичные продукты занимают лишь 6,5% - и это при том, что в Китае и США данный показатель около 30%. Что и говорить, невеселая для России статистика. Но я подумал: а почему в центре внимания экспорт? Не ставим ли мы вагоны впереди паровоза?

Как обычно бывает в типичной сырьевой экономике, российские бизнесмены зачастую мыслят категориями «а сколько я продам за границей». При этом в инновационной экономике первым покупателем инновационных продуктов всегда выступает национальный рынок.

Так исторически складывались все инновационные экономики, включая Японию, страны ЕС, Америку. Именно национальный рынок, покупая инновации, создает экономию от масштаба – эффект снижения средних затрат по мере увеличения объемов производства. Местные компании наращивают обороты, укрепляют позиции на внутренних рынках, увеличивают капитал, накапливают ноу-хау.

Так создается твердая стартовая площадка для экспорта высоких технологий по всему миру. Так действовали японцы: они создали свое автомобилестроение, напичкали его хайтеком и потом начали экспортировать. Аналогично поступали их соседи в Азии.

Таким образом, российская проблема – слишком низкий спрос со стороны перерабатывающих отраслей на инновации и усовершенствованные производственные механизмы. Собственники технологических новшеств полагают, что дома они не смогут достаточно заработать, и априори рассматривают варианты сбыта только за рубежом. Но выход на рынки, скажем, Америки чрезвычайно труден: ведь у этих собственников слишком мала база для производства продукции внутри России, нет экономии от масштаба.

Из ситуации выход один: если российские менеджеры и в первую очередь владельцы крупных предприятий начнут покупать российские технологии и применять их у себя в компаниях. Пройдут годы, внутренний рынок достаточно разрастется, и Россия получит потрясающую основу для экспорта новых идей – уже «отшлифованных» внутри страны.

Своя инноватика забыта

Некоторые винят российскую науку: дескать, в кризисе она, новые идеи поставлять уже не в состоянии. Мне кажется, проблема совсем не в этом, и наши читатели, откликнувшиеся на наш недавний опрос, поддерживают меня в этом. У российской науки потенциал больший, чем где бы то ни было. Проблема в отсутствии возможностей для коммерциализации. Наука в этой стране не может найти местный рынок сбыта.

А реальный корень проблемы в том, что владельцы крупнейших компаний страны не покупают отечественные инновации для модернизации собственных активов. Если они начнут это делать, импульс приобретет весь этот сектор экономики, и вот тогда-то и создастся прекрасная платформа для экспорта не только российского сырья, но и «хайтековых» продуктов. Причем не только оборонного назначения – речь идет об обычных потребительских рынках электроники, фармацевтики, информационных технологий. Все эти мировые рынки несоизмеримо больше по масштабам, чем просто «оборонка», в которой, как правило, сделки заключают не частники, а правительства.

Когда российская промышленность сделает такие рынки приоритетом, возможности для расширения будут безграничны.

НИОКР в загоне

Есть еще одна «заноза» в «пятке» будущей инновационной России.

Если вы посмотрите, например, на американский рынок, там в среднем 3,5% оборота компаний реинвестируется в НИОКР. Если говорить конкретно о фармацевтике и телекоммуникациях, эта цифра достигает 20-30%. Это позволяет компаниям постоянно улучшать эффективность и конкурентоспособность на мировом рынке.

Я видел статистику, согласно которой российские компании тратят на исследования менее полпроцента оборота, и, к сожалению, такая картина по всем отраслям. Для крупных нефтегазовых компаний с госучастием, если я не ошибаюсь, этот показатель вообще 0,17%.

Эти вложения не идут ни в какое сравнение с теми деньгами, что инвестируют в НИОКР мировые лидеры, такие как Exxon, Shell или BP. И России не найти дорожки в инновационное будущее, если ее бизнес не возьмет на себя инициативу по сокращению этого огромного отставания.

Владельцы бизнесов как лекарство от раскола в России

Недавние выборы в Конгресс США показали, как невероятно поляризовано американское общество. Доминирующая на политической сцене Республиканская партия требует у президента Обамы «изменить курс» и клянется сделать все, чтобы глава государства стал «президентом одного срока». В России социально-экономический раскол расшатывает страну уже два десятка лет, партии «у руля» и оппозиция упражняются в награждении друг друга эпитетами типа «воры и предатели». Оба наших государства живут, похоже, в эпоху глубинных разломов. Но одной ли природы эти разломы, и одинаково ли непреодолимы они?

Оглядываясь на результаты выборов в США, я испытываю шок от понимания, насколько сильно разделено мое общество. Сейчас у нас в стране две Америки. Одна поддерживает администрацию Обамы, стремящуюся создать более интегрированное и терпимое общество. Эти люди очень хотят сотрудничать с остальным миром, они открыты общению и в большинстве случаев весьма либеральны во взглядах на жизнь. Я бы назвал их прогрессивной Америкой.

В другом лагере те, кого я причислил бы к консервативной части общества. И, мне кажется, никогда еще за всю историю Соединенных Штатов пропасть между ними не была такой широкой. Это не противостояние Севера и Юга, не борьба «синих» штатов с «красными» – это выбор вектора жизни. Двигаться ли Америке вперед, в XXI век, или «окопаться», восседая на достижениях прошлого столетия? Это борьба за осознание гражданами США своей роли в мире.

Эти две Америки не понимают друг друга и вряд ли способны на сотрудничество в политике и социальных вопросах для решения насущных проблем. Президент стремится за оставшиеся ему два года провести через Конгресс новые законы, но я предвижу, что это будут исключительно тяжелые два года.

Когда я думаю о расколе в моем обществе, расколе, который тревожит меня, возникают мысли и о социальном противостоянии в России. Но здесь оно другой природы. Это скорее водораздел поколений, извечная проблема «отцов и детей».

В России, веками развивавшейся по сценариям сырьевой экономики, сложилась определенная, вполне уникальная социально-экономическая, демографическая и геополитическая структура. Это все более чем понятно, при этом не менее понятны и системные барьеры, воздвигнутые этой структурой, – барьеры, из-за которых сейчас так нелегко строить современную инновационную экономику. Здесь исторически люди привыкли к быстрым доходам, менталитету «купи-продай», высокой концентрации богатства в руках «избранных», монополизации промышленности.

Поколение, подпиравшее эту структуру (назовем его «поколением отцов»), ныне живет и работает бок о бок с другой, совершенно иной Россией – Россией молодых предпринимателей-инноваторов, стремящихся видеть страну в числе «сильных мира сего», развивая ее мощью интеллекта, предлагая технологические решения проблем этой планеты.

Не скажу, что эти две России желают непременно драться, вызывая подобный американскому общественный паралич, но все же они резко отличаются. Этот культурный раскол – не катастрофа, это неизбежный спутник тяжелого, но верного перехода от сырьевой экономики к инноватике. Однако важно со временем найти середину, точки соприкосновения.

Мы в «Марчмонте» считаем своей аудиторией лидеров бизнеса, предпринимателей и инноваторов. Почему лидеров бизнеса? Да потому что очень важно, чтобы этот сегмент общества – собственники промышленных активов – мог работать с обеими Россиями. Именно эти люди, в свое время приватизировавшие промышленные компании или создавшие их с нуля, ныне играют исключительную роль в развитии страны на ближайшие 20 лет.

Это драйверы национальной индустрии.

Им сейчас от 40 до 60-ти, и они на перепутье. Чтобы завершить перевод России на инновационные рельсы, хозяева промышленных предприятий по всей стране – от олигархов, чьи имена всем вам прекрасно известны, до владельцев семейных бизнесов – должны вкладываться в модернизацию.

Если «капитаны» отраслей российской промышленности хотят быть конкурентоспособными в глобальной среде, хотят, чтобы Россия была готова к вступлению в ВТО, они должны инвестировать в самих себя. Если это произойдет, в стране будет создан потрясающих возможностей рынок инновационных проектов. Этот рынок даст надежду нынешним молодым инноваторам, студентам, ученым; они осознают, что прежде чем искать счастья «за бугром», имеет смысл – и необходимо – приложить свои идеи дома. А потом уж и на глобальный рынок выходить. Так происходит во всех инновационных экономиках. Такой рынок повысит и прибыльность работы бизнес-ангелов, поддерживающих инновационные продукты.

Лично для меня стоящий перед Россией выбор предельно ясен: либо собственники промышленных предприятий откладывают вопрос инвестирования в свои активы «в долгий ящик», тем самым оттягивая появление рынка инноваций, либо они решаются на это, что стремительно продвинет страну на пути к созданию подлинной инновационной экономики.

Будущее страны сегодня в руках именно этих людей, чьи заводы производят товар, пользующийся спросом и дома, и за рубежом. У них есть ресурс для ускорения движения к инноватике, и только они могут перекинуть мост через кажущуюся непримиримость поколений. Не «старая гвардия»: поколение, чья жизнь связана с сырьевой ментальностью, в одночасье не перестроится.

Полагаю, большинство аудитории «Марчмонта» со мной согласится. Думаю, владельцам бизнесов нужны меры стимулирования через налоговые послабления, и тогда процесс пойдет. Надеюсь, деятельность инновационного проекта в Сколково вызовет к жизни целый комплекс новых законов, а они, в свою очередь, помогут появлению первых «историй успеха», и тогда будет ясно, как действовать дальше.

Я пророссийский оптимист

Возвращаясь к ситуации у меня дома, в США… К сожалению, должен признать, что оптимизма у меня маловато. Впереди трудные времена, остается ждать президентских выборов. Может, что-то и переменится.

Раскол в американском обществе углубляется с каждым днем, и я не думаю, что этому есть противоядие – во всяком случае, его не будет до тех пор, пока руководство страны не осознает со всей полнотой первопричины отчуждения и не начнет создавать новую стратегию для США в XXI веке.

А вот насчет России у меня оптимизма гораздо больше. Каждый день я вижу свидетельства того, что промышленники начинают инвестировать в свои компании, поддерживать развитие инновационных кластеров через создание клубов бизнес-ангелов, новой инфраструктуры, участие в федеральных программах, в частности, программах Российской венчурной компании, «Роснано», Сколково.

Я вижу, что все эти программы создают ту необходимую «критическую массу» поддержки, которая двигает страну в сторону подлинной модернизации на долгие годы. В отличие от двух Америк, мне кажется, что две России рано или поздно объединятся, и тогда страна «выстрелит».

Российская модернизация с высоты птичьего полета

В последнее время я провожу почти все время в поездках: сегодня дела в Москве, назавтра я уже в Перми и т. д.Впрочем, в дороге всегда комфортно размышлять о важных вещах…

Имея солидные запасы газа, США затевают на атлантическом побережье масштабный проект ветроэнергетики с начальными инвестициями в 5 млрд долларов. Я вдруг подумал: а, вообще, видит ли Россия свое место в этой меняющейся энергетической парадигме?

В современных условиях глобального экономического развития мне представляется чрезвычайно важным поиск максимально возможного набора альтернативных, более дешевых источников энергии. Если правительство и частные инвесторы США реализуют этот ветровой проект на основе продвинутых технологий, результаты очевидно позволят стране диверсифицировать свой энергобаланс.

По мере продвижения экономики вперед стоимость одних технологий и сырьевых продуктов повысится, а других – понизится. Например, с нарастанием критической массы технологий солнечной энергетики (вспомним, как много солнечных панелей производят, скажем, китайцы) стоимость этих энергоуслуг для потребителя рано или поздно понизится. Поэтому, чем больше стран «оседлают» всевозможные альтернативные источники энергии, тем быстрее упадет стоимость этих источников, что позволит диверсифицировать свой «энергопортфель» любой стране.

Если, скажем, Иран, у которого полно нефти, озабочен задачей получения ядерной энергии, следует задаться вопросом: «Зачем ему это надо?» Существует, конечно, масса весьма полярных точек зрения по этому вопросу, но среди них вполне заслуживает права на жизнь и такая: Иран также хочет диверсифицировать энергобаланс у себя в стране, при этом, как и прежде, свободно экспортируя в огромных количествах нефть и получая солидные прибыли.

Так что, выходит, что хорошо для одной страны, хорошо и для другой.

Я думаю, России недопустимо игнорировать этот глобальный тренд, и я рад, что более 60% наших читателей, голосуя по данному вопросу на сайте, поддержали меня в этом убеждении. Исключительно важно развивать энергетику ветра, солнца, разрабатывать новые виды «чистых» аккумуляторов и пр. Оценивая все то, что российские власти делают сейчас для содействия своему энергетическому сектору, я утверждаю, что это принесет пользу: диверсификация – вот что укрепит страну на далекую перспективу.

На прошлой неделе просматривал российскую прессу, и меня привлекла одна заметка. Не побоюсь этого слова и скажу, что она стала чем-то вроде откровения для меня. Еще год назад Сбербанк запустил проект «Биржа идей» по сбору и оплате инновационных идей собственных сотрудников в целях оптимизации работы банка. А сейчас сообщалось, что вследствие этого удалось за это время сэкономить около миллиарда рублей операционных издержек.

Думаю, это исключительно интересная инициатива, которая обязана стать прекрасным примером того, как все российские компании должны относиться к самим себе, анализировать операционные расходы и эффективность ведения бизнеса в целом.

Если хозяева российских промышленных предприятий на самом деле станут воспринимать свои заводы и фабрики как активы, а не как источники высасывания денежных потоков, и начнут по-настоящему вкладываться в улучшение работы и, как следствие, повышение их рыночной стоимости, в России неизбежно создастся мощный рынок для реализации инновационных проектов. А это важнейший фактор становления страны как инновационной экономики XXI столетия.

Если же акционеры российских компаний не осознают этого простого факта, рынок инноватики здесь останется на неприлично низком уровне, а местные инноваторы будут по-прежнему видеть единственный шанс на воплощение своих идей в продвижении на рынки ЕС, Азии или США. Дома почти ничего так и не будет коммерциализовано.

Чем больше российских компаний последуют примеру Сбербанка, начнут инвестировать в себя и вознаграждать сотрудников за креативность, тем скорее развитие России как инновационной экономики обретет ясные очертания.